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拆迁安置房连续买卖实践分析

发布时间:2015-02-16 09:51:09


                                  (本须知仅供参考)

拆迁安置房连续买卖但未办理所有权转移登记是指被拆迁人在未取得房屋所有权的前提下将其资格权利以买卖合同的形式转让给下手,而下手又将该房屋或资格连续转让,在可以办理房产证的前提下终局买受人应如何主张办理所有权转移登记手续的一类案件。审判实践中经常遇到此类问题,但是无论在诉讼程序上还是实体处理上,现行的法律或司法解释均未作出明确的规定。程序上的问题表现为对于此类案件的案由到底如何确定,是房屋买卖合同纠纷还是债权转让合同纠纷;参与流转过程中的所有合同当事人是否一并参加诉讼,若参加诉讼其是被告还是第三人;实体处理上的问题表现为法院应判决初始登记人直接过户到终局买受人还是依次办理过户登记手续。

一、案由如何确定

首先,民事案件的案由主要是根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定,鉴于案件民事法律关系的复杂性,对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准,同时部分案由也包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。民事案由具有法定性,只能严格按照《民事案件案由规定》确定的具体案由,不允许法官随意变更。实践中对于《案由规定》中无对应的案由,应参照《案由规定》选择最相似之案由。其次,拆迁安置房是为了解决被拆迁人的居住问题,政府专门修建的具有社会保障性质的房屋,由于该类房屋享受土地划拨、规费减免等政策,与普通商品房相比具有明显的价格优势。但其针对特定购买对象和限制交易时间,即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买且必须经过一定年限才可以取得房产证。由于其价格的相对优势,实践中被拆迁人在取得相应的购买安置房的权利后往往通过买卖合同的形式转让给第三人,第三人在取得相应的权利或房屋后又再一次转让,但因政策原因,在一定期限内无法办理所有权变更登记手续。

针对此类案件的案由存在两种观点,一种认为属于房屋买卖合同纠纷,认为参与流转过程中的各合同双方当事人之目的是通过对价取得房屋所有权的一种行为,虽然无法办理房产证,未取得物权,但是不影响民事法律关系的认定;一种观点认为属于债权转让合同纠纷,由于被拆迁人安置人并未实际取得房屋,仅仅享有将来的一种权利,其实际转让的是一种未来的可期待利益,属于一种权利的转让。笔者认为,依照《民事案由》之规定,房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同。此处的房屋,包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。债权转让,又称债权让与,是指在不改变合同权利义务的前提下,合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或者部分转让给第三人。债权人与受让人之间就原合同债权的转让而订立的合同。故争议纠纷到到底确定何种案由,应该依据终局买受人的诉讼请求来确定,即在终局买受人已经实际占有、使用房屋时要求被拆迁人履行协助办理相应权属证书时,应属于房屋买卖合同;在终局买受人并未实际占有、使用房屋时,要求确认合同效力并要求将来协助履行相应变更登记手续时,应认定为债权转让合同纠纷。

二、当事人的诉讼地位如何确定

有观点认为,应以终局买受人作为原告,其它参与流转过程中的当事人作为被告;也有观点认为,应以终局买受人作为原告,其前手出卖人作为被告,参与房屋流转的其他当事人作为第三人参加诉讼。笔者认为,终局买受人作为原告,其前手作为被告不存在争议,其余参与流转的其它当事人如果作为被告处理,有违合同的相对性原则,在法律和司法解释未作出明确规定的情况下,法院不应突破该原则;至于其他参与流转的当事人能否一并作为第三人参加诉讼,也不能一概而论。如果参与流转的当事人对其所签订的合同不存在异议的情况下,则没有必然依职权或依申请追加当事人,因为其不与本案存在任何法律上的利害关系,但是当其对于所参与流转的过程中的合同行为提出异议的情况下,法院可依职权或者依申请追加其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

三、流转过程中合同效力问题

我国法律上虽不承认物权的无因性,但是将债权行为和物权行为作出明确区分。我国物权法对于因法律行为引起的物权变动原则上采用债权形式主义,即物权变动,只需要在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可。对于房屋,只有经过登记才发生物权变动的效力。因参与房屋连续买卖的当事人,并未办理变更登记手续,其并未取得房屋的所有权,此时,其签订的合同效力问题该如何处理。关于此问题在买卖合同司法解释作出之前也许存在争议,但是现在毫无疑问,虽然参与房屋流转中的房屋未办理所有权变更登记手续,但是不影响合同的效力。《合同法》第五十一条 “无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”该规定,是对合同法上效力待定合同的认定,即在无权处分他人财产的时候签订的合同,应为效力待定的合同。但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”该司法解释规定在买卖合同情况下,变更了原来《合同法》的规定,即由效力待定的合同变更为为合法有效的合同。其法理依据是合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,依法成立的合同,只要双方当事人意思表示真实,不具有合同无效的情形,对双方当事人均具有法律约束力。至于出卖人无法取得所有权,无法交付动产或者办理不动产转移手续,应属于合同履行,对于无法履行或者瑕疵履行的,其应付合同违约责任,而不是合同效力的问题。

四、案件的实体处理

在各方当事人均对合同无异议的情况下,讼争房屋的所有权变更登记手续该该如何办理。有观点认为,应依次办理权属变更登记手续,防止当事人通过此种手段规避税收征管;也有观点认为,不需要依次办理房屋所有权转移登记,即由登记所有权人直接变更为终局买受人。对此,笔者认可第二种观点,其法理依据为房屋买卖合同属于一种双务合同,即一方交付购房款,另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。房屋的买受人在交付购房款后,享有要求出卖人交付房屋并协助办理所有权变更登记的权利。在房屋流转过程中所签订的合同,实质上可以看成一种债权让与,房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人。依据债权让与的原理,债权让与时原来的债权人只需要向债务人履行通知的义务,而不需要征求其是否同意。房屋办理物权登记不是法律的强制性规定,而是一种鼓励行为,即将原来一种债权上的权利通过登记后转变为一种物权上的权利。同时,办理房屋权属登记物后,第三人基于物权的的公示公信原则,取得所有权的,适用善意取得制度。不动产物权的登记行为,更有利于维护社会经济秩序,保护第三人利益。当然如果购买房屋的买受人不愿意办理所有权变更登记,愿意承担由此带来的风险,法律并不予以禁止,是当事人处分自己民事权利,行使自由意志的表现。

文章出处:中国法院网    

 

 

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