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案例:李春来、吴艳军等诉陈晓娜租赁合同纠纷案

  发布时间:2015-03-11 17:05:14


李春来、吴艳军等诉陈晓娜租赁合同纠纷案

 

        ——合同解除权的行使

 

关键词   合同履行  合同解除权  

裁判要点

合同当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,可以解除合同,且解除通知到达对方即视为解除。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条

案件索引

河北省隆化县人民法院(2013)隆民初字第696号(20131223日)

基本案情

原告诉称,201251日原、被告签订《非自营合同》,约定由被告租赁原告所有的位于隆化县存瑞中学综合楼三楼满客隆商场的部分柜台,租金按柜台面积每平方米620/月计算,在合同签订前交付。合同有效期为201251日至20121231日。被告未能按约交付租金并拖欠摊位电费,直到201361日被告才将摊位腾出,致使原告合同目的无法实现,也不能及时将摊位租与他人。三原告多次与被告协商未果诉至法院,要求解除与被告的《非自营合同》,并由被告承担自201251日至201361日的房屋租金43052.8元及电费23.94元。

被告辩称,原告与被告确实签有《非自营合同》,被告于201251日至20128月在所租摊位进行经营。被告之所以没按合同约定给付原告租金,是因为乐欧超市曾欠被告货款及押金,后来原告承继了乐欧超市的债权债务关系。原告就与被告约定用乐欧超市欠被告的货款及押金抵顶被告欠原告的房屋租金(即摊位租金),所以被告使用原告房子的租金应按约定进行抵顶后互相找补。原告未按此约定履行又强行提前终止履行合同,是违约行为。且2012820日后因原告将被告经营所在的满客隆商场三楼的卷帘门关闭,被告无法进驻。201296日原告又给被告发出了解除合同通知书,要求解除合同,所以被告一直没有经营也没能将摊位货物拿出,故原告的诉讼请求应驳回。

法院经审理查明:案外人李淼、何伟明曾租赁原告所有的位于隆化县存瑞中学综合楼的商用房屋用于开办乐欧超市。合同期限为20111115日至20121231日。期间乐欧超市与被告签订了《联营保底扣点协议书》,将乐欧超市三楼摊位租给被告经营。201232日,李淼、何伟明与原告商议,解除房屋租赁合同,双方签订了《协议解除房屋租赁合同书》。

此后,原告决定成立满客隆商场继续经营,并于201251日与被告等商户签订了《非自营合同》,同意被告继续在商场摊位进行经营,租金按柜台面积每平方米620/月计算,在合同生效前支付。合同有效期至20121231日。后被告未能按约交付租金并拖欠摊位电费。201296日原告向被告发出解除合同通知书,通知书中写明“自本通知发出之日起,解除我方与你签订的《非自营合同》,请你在收到本通知后7日内结清租金及其他款项、腾空并交还所租柜台”。被告收到该通知书后未按期结清租金等款项、未腾出摊位。也未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法院对被告称自2012820日原告就将被告经营所在的满客隆商场三楼的卷帘门关闭,致使被告无法经营及将摊位东西搬出的主张进行调查。调查结果为:当时,满客隆商场三楼除被告外尚有多户商家经营,他们撤离该商场的时间不同但持续到2012年年末。

另查,被告提及的乐欧超市欠其货款及押金的问题,已经由其另案起诉。

裁判结果

河北省隆化县人民法院于20131223日作出(2013)隆民初字第696号民事判决书:一、被告陈晓娜于本判决生效后十日内给付原告李春来、吴艳军、孙秀娟201251日至201296日的房屋租金12813.3元,摊位电费7.1元。二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后,当事人双方均未上诉。判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为:原被告双方签定的《非自营合同》合法有效并实际履行。期间因被告未按约支付租金及摊位电费,原告于201296日发出解除合同通知书,且被告已收悉。故原被告双方的《非自营合同》应自201296日解除,原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告无充分、有效证据证明自2012820日原告强制性不许被告开门营业,应给付原告 201251日至201296日的房屋租金及摊位电费。同时因该合同已经解除,原被告双方的权利义务终止履行,原告要求被告支付201296日后的租金及电费因缺乏合同依据本院不予支持。

案例注解

该案例涉及合同违约及解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,可以解除合同;本法第九十六条:主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

本案中,作为出租方的原告,在承租方即被告不履行租金及电费给付义务,经催告后向被告发出了解除合同通知书,且被告已收悉。依据解除合同的通知自到达对方时解除的法律规定,原告与被告间的租赁合同已解除。被告占用原告房屋的行为侵犯的是原告的房屋使用权,造成的经济损失也非租金性质。即原告的损失实际为两部分,一部分为合同关系存续期间被告所欠的租金及电费,另一部分为合同解除后的经济损失。本案原告忽略了自己发出的解除合同通知书的法律效力,要求法院解除《房屋租赁合同》已无意义,原告要求被告给付合同解除后的租金也因缺乏合同依据不能予以保护。

 

合议庭成员:审    长 孙洪波

代理审判员 颜海英

人民陪审员 刘云辉

 

 

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