马淑侠与围场满族蒙古族自治县人民政府房屋行政登记一审行政判决书
提交日期:2013-11-18 09:11:55
隆化县人民法院
行政判决书
(2013)隆行初字第1号

原告马淑侠。

委托代理人陈颖,河北正维律师事务所律师。

被告围场满族蒙古族自治县人民政府。

法定代表人刘众民,县长。

委托代理人陈辉恩,围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所工作人员。

第三人周国恩。

委托代理人任义,围场满族蒙古族自治县围场镇纪元法律服务所法律工作者。

原告马淑侠不服被告围场满族蒙古族自治县人民政府(以下简称围场县政府)为原告与第三人颁发的围证字第070780号房权证,于2012年12月7日提起行政诉讼,承德市中级人民法院裁定本案移交本院审理,本院于2013年2月28日受理后,于2013年3月4日向被告送达起诉状副本及应诉通知书,并依法通知周国恩做为本案第三人参加诉讼。本院依法由审判员吴俊平、人民陪审员梁俊龙、王建华组成合议庭,于2013年4月10日公开开庭审理了本案。原告马淑侠及其委托代理人陈颖、被告围场县政府法定代表人刘众民的委托代理人陈辉恩、第三人周国恩及其委托代理人任义到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

被告于2013年3月10日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据:

1、西苑小区住宅楼买卖合同一份,拟证明他们与广原房地产开发公司签订的合同是真实的,被告是依据该合同为他们颁发的房权证。2、承德市销售不动产发票一份,拟证明房屋的买受人是马淑侠。3、房屋所有权登记申请表一份,拟证明是个人申请被告才给发证,原告与第三人都签了字。4、房地产买卖申请审批书一份,拟证明被告是依据他们的申请,单位审批后发的证。

原告马淑侠诉称,2005年,原告在围场满族蒙古族自治县广原房地产开发公司购买了西苑小区3号楼五单元401的房屋一处,委托第三人周国恩与广原房地产公司签订了房屋买卖合同,办理房屋产权登记,因产权证一直在银行抵押,直到今年10月才发现被告产权登记时将第三人列为了共有人。原告与第三人属于委托代理关系,对于房产并不存在法律上的共有关系,被告在办理产权登记时将第三人登记为共有人是错误的。因此,原告请求法院依法判决被告撤销并更改房权证的登记错误并为原告颁发西苑小区3号楼五单元401的房权证。

原告提供下列证据:

1、广原房地产开发公司出具的收据五张,拟证明2005年11月6日至2006年3月15日原告共分5次交房款123 600元。2、围国用2010第000049号国有土地使用证一份,拟证明原告是争议房屋的所有权人和土地的使用权人,不存在与第三人共有的问题。3、还贷款凭证一份,拟证明每月的房贷都是由原告偿还的。

被告围场县政府辩称,被告查阅了给予原告和第三人颁发《房屋所有权证》的档案资料,情况如下:1.《西苑小区住宅楼买卖合同》买受人姓名为马淑侠,乙方签字为周国恩。2.《河北省承德市销售不动产发票》付款人马淑侠。3.《房产所有权登记申请书》申请人签字马淑侠、周国恩。4.《房地产买卖申请审批书》乙方签字马淑侠、周国恩。以上四份证据,有三个涉及签字的证据都是马淑侠、周国恩二人的签字。应该说明的是,商品房销售属于开发商一次性大量建起的房屋,形成了所属批量销售的特性,在申请产权登记时,开发商统一提供建楼审批资料、施工许可资料、竣工验收资料、建楼图纸和申请产权登记等资料,买受人在办理购房合同签字和产权登记签字均是开发商统一实施,统一提供的。原告提出了撤销第三人周国恩共有关系的诉讼请求,作为被告在办理产权登记时,所采用的以上资料是否真实有效,如出现提供资料签字不实,造成了产权登记错误,请求法院依法进行审理,被告按着法院审理裁决结果,再依法进行产权确认。

第三人周国恩述称,一、原告诉求实属无理取闹。事实是:第三人于2004年认识了原告,相识后双方商议准备结婚,原告提出结婚可以,但得购买一处楼房,这样在2005年12月购买了西苑小区3号楼五单元401室住宅楼,该楼房用的是按揭贷款,楼房总面积93.3215平方米,价款每平米1337.14元,楼房价款总金额129 810.00元,首付款27 000.00元,首付款是第三人付的,贷款94 000.00元,贷款手续用的是第三人之弟周某甲、弟媳崔某甲的名字,因为第三人之弟是职工,银行不给第三人贷款,第三人以后一直按月还息,到现在贷款还差60 700.00元没还,装修楼房共花了460 00.00元,买家具12 000.00元,这些钱都是第三人花的,楼房装好后第三人和原告住了进去,开始原告答应和第三人结婚,还照了照片,可住进楼后原告就不同意和第三人结婚,我们一直以夫妻名义同居了7年。 2012年原告突然提出和第三人分手,并将楼房锁换了,不让第三人在楼房居住,第三人不愿和她吵闹,也就没去住,第三人住在车库里到现在。第三人没有起诉原告,是因为第三人一直在想和原告和好,谁知她起诉了。 二、该楼房不属于原告所有,住宅楼买卖合同是第三人和售楼人签订的,因为第三人是该楼房的购买人,第三人不但签订了合同而且还付了首付款及装修款和贷款利息,每月还利息的手续都在原告的手里。每月还利息的名字都是周某甲,第三人拿的钱。有些手续上写的是原告的名字,特别是房权证上,房屋所有权人一栏写的是马淑侠,共有人是周国恩,此证是第三人办的,正好给原告造成了可乘之机。当时购买楼房时家里人都反对并劝第三人不能用原告的名字,可原告要求非用她的名字不可,第三人认为用谁的名字不重要,当时没有多想就写上了她的名字,因为此间我们已照了结婚照。原告一直用和第三人结婚的晃子欺骗第三人,通过名义上做夫妻的手段达到将楼房窃为已有目的。该楼房的一切费用都是第三人出的,原告没有任何经济来源,第三人和原告在一起这些年做树苗生意,第三人平时挣的钱都交给了原告。原告和第三人不存在任何委托关系。产权登记时第三人为共有人是真实的,房屋所有权人一栏应改为第三人,原告称与第三人属于委托代理关系是错误的,纯属慌言。综上所述,房屋买卖合同和房屋产权登记上第三人的名字是真实合法有效的,为此,请求人民法院依法判决驳回原告无理无据的诉讼请求,重新颁发给第三人西苑小区3号楼5单元401室的房权证,以维护第三人的合法权益。

第三人提供如下证据:

1、个人购房担保合同一份,拟证明借款人是周国林,抵押人是周某甲和崔某甲,周某某是给周国恩借的贷款,用他的名,不是给原告借的。2、房屋产权证一份,拟证明是第三人办的该证,但办证时写错了,应该写所有权人是第三人。3、张某某、谭某、崔某乙的书面证明三份,拟证明他们参加过装修该房屋,是第三人安排的。4、白某某、金某某、王某的书面证明三份,拟证明装修购买原材料花的钱及工时费,5、祝某某的证明一份,拟证明第三人自2012年一直在西苑小区3号楼居住。6、关某某、袁某某、许某某的书面证明三份,拟证明房贷是由第三人还的,第三人挣的钱都放家里,由原告支配。7、周某甲的证明一份,拟证明以他名在银行借的94 000元贷款是周国恩买楼用的,他妻子为担保人。8、周某乙的证明一份,拟证明购房首付款是周国恩交的。9、中国农业银行围场支行的还款回执一份,拟证明用周某甲名借的贷款,钱是第三人还的。

经庭审质证,本院对以上证据作如下确认:对被告提供的1至4号证据,除对有关签字内容存在异议本院不予确认外,对其它无异议内容的真实性予以采信;对原告提供的证据,被告及第三人对其真实性无异议,本院予以采信;对第三人提交的1、9号证据的真实性予以采信,对2号证据,因系被诉的具体行政行为,不能作为证据使用,对3至8号证据,根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十一规定:“下列证据不能单独作为定案依据:(三)应当出庭作证而无正当理由不出庭作证的证人证言”。根据该条规定,上述证据不能单独作为定案依据。

经审理查明, 2005年12月5日,围场满族蒙古族自治县广原房地产开发有限公司(以下简称广原公司)与第三人周国恩签订了西苑小区住宅楼买卖合同,出卖该小区3号楼第5单元第四层401号房,该楼房面积93.3215平方米,总价款129 810元。2005年11月6日预付定金5000元,签订合同之日交纳首付房价款22 000元,计首付款27 000元。广原公司出具的收款收据交款人名字均为原告马淑侠。2006年1月10日,广原公司出具的收款收据中记载,该公司收到房价款94 000元,交款人为原告马淑侠。因原告与第三人均不是正式职工,不能从银行借出贷款,故于2006年1月10日用第三人之弟周某甲的名字与中国农业银行围场支行签订了个人购房担保借款合同,借房贷款94 000元,借款人为周某甲,抵押人为周某甲和其妻崔某甲。后以周某甲的名字按月还贷。2006年3月5日和3月15日广原公司又收到收款收据上交款人均为原告马淑侠的款项11 600元。在被告提供的房产所有权登记申请书中记载:登记时间为2007年8月10日,产权人为马淑侠,房产座落围场镇小头道街西苑小区住宅楼,最后落款申请人签字名称为原告与第三人;在原、被告提供的时间为2007年8月13日的房地产买卖申请审批书中记载:乙方(买方)为马淑侠,房产座落围场镇小头道街西苑小区住宅楼,房屋面积93.34平方米,乙方签字署名为马淑侠与周国恩。在庭审中,双方认可在办理上述两份手续时第三人未在场,后面的签字中的马淑侠的名字是原告亲自签的,第三人的名字是谁签的不清楚。2007年8月16日,被告依据委托广原公司办理的上述两份材料颁发了围政字第070780号房权证,该证记载:房屋所有权人一栏为马淑侠,共有人为周国恩,房屋座落围场镇小头道街西苑小区住宅楼3号楼五单元401房,面积93.34平方米。2010年4月6日,被告围场县政府为马淑侠颁发了围国用(2010)第000049号国有土地使用证。因被告颁发的围政字第070780号房权证一直在银行抵押,原告知道被告在产权登记时将第三人列为共有人内容后向围场县人民法院提起行政诉讼,要求撤销被告核发的围政字第070780号房权证,并为原告颁发争议楼房的房权证。

本院认为,参照建设部原《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定:“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”。依据此条规定,被告具有对本行政区域内的房屋进行权属登记和发证的法定职权。该《办法》第十条规定,“房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。”第二十七条规定:“登记机关应当对权利人的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书”。根据上述规定,本案被告在颁发房屋权属证书时,未尽到合理审慎职责,将房产所有权登记申请及房地产买卖申请审批等手续交由广原公司负责填写和审核,被告在房屋权属不清及当事人未完全到场进行确认的情况下即颁发了房屋权属证书,应属事实认定不清、主要证据不足,程序亦违法,依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项1、3目之规定,判决如下:

一、撤销被告围场县政府所颁发的围政字第070780号房权证。

二、责令被告重新作出具体行政行为。

案件受理费50元由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。

                        审 判 长  吴俊平

                        人民陪审员  梁俊龙

                        人民陪审员  王建华

                        二 O 一三年四月二十日

                        书 记 员  贾晓亮



公 告

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隆化县人民法院